Calculadora de Empréstimo

Pagamento mensal = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], onde P = principal, r = taxa de juros mensal (taxa anual ÷ 12), n = número de pagamentos mensais. Exemplo: empréstimo de $200.000 em 6% por 30 anos → r = 0,005, n = 360 → Pagamento mensal = $1.199,10. Esta fórmula fornece pagamentos iguais durante todo o prazo do empréstimo (empréstimo totalmente amortizado). O pagamento permanece constante, mas a proporção destinada a juros vs. principal muda a cada mês.

Amortização é o processo de pagar um empréstimo através de pagamentos regulares que cobrem tanto principal quanto juros. Nos primeiros meses, a maioria de cada pagamento vai para juros. À medida que o saldo diminui, mais vai para principal. Exemplo: em uma hipoteca de $200k em 30 anos a 6%, pagamento do mês 1 de $1.199: $1.000 juros, $199 principal. Mês 180: ~$700 juros, ~$499 principal. Mês 360: ~$6 juros, ~$1.193 principal. Total de juros ao longo de 30 anos: ~$231.676 — mais do que o empréstimo original!

Mesmo pequenas diferenças de taxa têm impacto enorme a longo prazo. Exemplo empréstimo de $300.000 por 30 anos: Em 5%: mensalidade $1.610, total de juros $279.767. Em 6%: mensalidade $1.799, total de juros $347.515. Em 7%: mensalidade $1.996, total de juros $418.527. Um aumento de taxa de 1% em uma hipoteca de $300k custa ~$68k mais em juros ao longo de 30 anos. É por isso que refinanciar quando as taxas caem pode economizar dezenas de milhares de dólares.

Taxa de juros: o custo de pedir dinheiro emprestado do principal, expresso como percentual por ano. APR (Taxa Anual Percentual): inclui taxa de juros MAIS taxas (taxa de originação, pontos, seguro hipotecário). APR reflete o custo anual verdadeiro do empréstimo. Exemplo: um empréstimo com 6% de taxa de juros mas $3.000 em taxas em um empréstimo de $200k tem um APR de ~6,15%. Por lei (TILA), os credores devem divulgar APR. Ao comparar empréstimos, use APR para fazer uma comparação de maçãs com maçãs, pois inclui todos os custos.

Hipoteca de 15 anos: pagamento mensal mais alto, muito menos juros totais, constrói patrimônio mais rápido. Hipoteca de 30 anos: pagamento mensal mais baixo (mais fácil de pagar), mais juros totais, flexibilidade (pode pagar principal extra voluntariamente). Exemplo: $300k a 6%. 15 anos: $2.532/mês, total de juros $155.682. 30 anos: $1.799/mês, total de juros $347.515. A economia de $733/mês do de 30 anos pode ser investida — em retorno de 7%, $733/mês por 15 anos = ~$228k. O de 30 anos pode na verdade sair à frente se você investir a diferença.